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欧宝下载:盘点那些房地产设计中的失误案例

发布日期:2022-08-18   来源:欧宝下载 作者:欧宝下载官网app体育    浏览次数: 7 次 〖返回列表〗

  规划设计是把开发商对城市、社会、历史、经济、文化、自然以及人对生活概念的理解,用专业的形式表达出来的一项工作。任何一点思考的不深入和不周全都会给使用者带来不便和缺憾。本次汇总的20余个前期和设计的案例,内容涉及设计合作、规划方案细节、建筑与景观、中心会馆、建筑细部设计、前期准备工作等等,作为在这个阶段对许多问题的反思和总结,以供从业者指正。

  在近几年开发的低容积率别墅项目中,开发商一般未考虑集中供热及小区中央空调系统。因此在建筑设计的时候,开发商一般会考虑今后业主安装一些小型设备的可能性,如家用小型燃油热水锅炉、家用小型中央空调等(事实上,从一些已经交付的别墅小区来看,情况确实如此)。

  但从集团公司以往开发的别墅型项目看,业主入住后,室外中央空调机组与热水锅炉的防护棚搭建比较杂乱,对整体建筑效果造成了一定程度的破坏。在桃花源的单体设计过程中,公司就要求设计师结合整幢别墅的户型结构,从建筑的外立面整体效果及周边的环境等综合因素出发,设置了集中安放这些设备的场所—设备房。

  这不仅体现了人性化的建筑设计理念,同时也便于业主日后安装这些设备时,避免对整个建筑效果的破坏和对周围环境造成不利影响,这对整个小区的品质和档次提升非常重要。

  但是纵观目前的别墅设计图纸的设备房,仍存在不少问题:1、设备房的地面不是硬地面,而是绿化草地;2、设备房内没有相应的水、电预留接口;3、户外电表箱设置在设备房内,待业主入住安装机组后,将给抄表造成一定困难;4、设备房的预留空间尺寸过小,往往只考虑了热水锅炉的安装尺寸,忽略了中央空调室外机的放置空间。

  设备房的地面做成绿化草地的主要原因可能是结构设计师没有领会建筑设计师的设计意图,因为设备房大多依别墅外墙设置于庭院中,而且有时并未明显划出一个地方,结构师往往容易误当成一般的室外草地进行处理。给排水、电气设计师没有与建筑设计师沟通,按自己工种的要求进行设计,容易忽略设备房预留水、电接口,建筑设计师则未考虑设备的数量、尺寸大小和安装空间。

  因而,在设备房的设计前,建筑师与水、电设计师首先应就设备房的设计意图进行沟通,水、电设计则应根据建筑设计师的平面位置示意相应地设计水、电预留接口。同时,一般设备房至少要考虑燃油锅炉、储油箱和中央空调室外主机的安放位置等必要的空间。但由于这些设备的生产厂家不同,在外形尺寸上会有较大差别,这就给预留空间的估计带来了一定难度。此时,只有多了解市场主流设备机型尺寸,了解和熟悉常用设备,预留空间才可能更接近设备安装的需要。

  在小区的建设中,散落分布在道路上的窨井一直是比较难以处理的痼疾。设置窨井的主要目的是为了满足日后检修的需要,但不合理的窨井位置往往会破坏路面的整体效果。在桂花城一期和紫桂花园等项目的建设中,有关人员曾对窨井的设置做过一些探讨和尝试。

  对于位于铺砖路面上的铸铁窨井盖,没有象常规那样做得同路面平齐,而是采取下沉后在窨井盖上采用角铁包框后再用道路砖铺平的方式。这样,整个道路从整体看就比较干净。但是,在桂花城一期和紫桂一期建设完毕后,部分窨井盖上的装饰框开启非常困难,有些虽能强行开启,但对路面也造成了不同程度的损坏。

  出现这种现象的主要原因在于:一是角铁装饰框过大、过重,有些大的窨井部位的角铁框四个人还不一定能打开;二是角铁框与窨井盖的接口部位由于施工时采用了水泥找平,导致角铁框与窨井盖粘牢,很难打开。针对上述问题,在紫桂二期、三期以及后续项目的建设中,我们对装饰用角铁包框作了一些改进,将其改小或用两个框进行拼装,角铁框在窨井盖上的找平采用细砂。这样一方面满足了道路的整体效果要求,另一方面也不会因窨井盖打不开而失去设置窨井的意义。

  1、施工前审图时应对窨井的设置加以重视。市政窨井(雨污水、自来水、煤气、电力、电信以及弱电安保等)设置的目的是为了以后检修的需要。井盖开启的频率也非常低,在管线综合阶段可以有针对性的与路面环境重叠核对,尽量布置得整齐些,避免凌乱。一般多层、小高层进出管线位于建筑物的北侧,且集中布置在单元入口处,管线布置时空间矛盾非常突出,可以在技术上采取一些措施。比如在进出单元部位的窨井分散设置,或设置于绿化带中,避免对路面整体观感的破坏。

  2、景观措施。对于一些位于区间小道边的窨井盖,可以在材料(如采用与草同色的塑料盖板)、形状(如将盖板做成踏步石,或在盖板上采用塑料花草)、功能(如在盖板上放置盆花、座椅等)、位置(如采用灌木丛遮挡)等方面加以弱化,避免窨井太显眼而影响小区环境。

  3、合理取材。窨井盖的材料多种多样,包括铸铁、水泥、塑料等等;道路面层的用材也不尽相同,如沥青柏油、水泥、道路铺砖、花岗岩拼装等。可以针对不同的道路面层和受力情况合理配对选取适宜的窨井盖。

  桂花城一期和紫桂花园一期交付使用一段时间后,管理人员发现,浇花用水管闸阀控制的水源任何人均可以拧开,不好控制;用水量也不能准确计量核算;且因夏天使用频繁,向上引出部位同埋在地下的干管容易脱裂;支管因土体沉降等原因容易出现断裂漏水现象;此外,部分用水点的设置不合理,与该区域的绿化不够协调,绿化工使用极为不便。

  浇花用水一般来自小区内市政用水管,用水处点多面广,水管管径小,管路直埋在地下。因此,在施工中需要注意以后使用中土壤的沉降和频繁使用对管材的破坏;在阀门的使用上可考虑采用内三角阀门控制,设置部位需要核对绿化图中标示的堆土标高和地表绿化分布情况,尽可能隐蔽和与周围绿化协调,注意其溢水和排水的处理。

  由于绿化用水管不涉及到管位重叠交叉的问题,在设计阶段、管线综合阶段一般很少被考虑,甚至有时在施工阶段都没有正式的图纸。实际上,虽然其造价小、施工简单,但不合理的设置同样会带来使用和管理上的麻烦。浇花水管的设计算得上是鸡毛蒜皮的小事一桩,然而小则小矣,于小事却可见大精神。一草一木小,造就了美妙绝伦的桃花源小区环境,一砖一瓦小,却堆积成了绿城品牌。

  集团公司在某项目的设计上倾注了非常多的心血。该项目方案、扩初由A公司设计,施工图设计委托B公司负责。前期方案设计时间较长,准备工作充分。但施工图设计时间则较为仓促,设计交底时间短,且由于两家公司在管理方式上存在差异,设计师在沟通、设计衔接等方面也不尽融洽,从而导致了设计衔接不明确、交底不清楚等诸多问题。

  此外,合作双方在设计交底中也没有很好地进行交流,给后来的施工配合带来了较大的难度。上述问题的存在给项目进度和工程质量造成了一定影响,增加了工作量。虽然在设计合作中出现的问题最终均通过工程管理部门的协调得到解决,但作为市场经济条件下一种新的设计模式,如何在合作设计问题上扬长避短,仍留给了我们一些有价值的思考。

  一个合作设计的项目,好的设计首先必须有好的设计单位或设计配合。必须选择几家设计公司联合设计时,应优先考虑相互间有良好合作关系的设计单位,从而避免由于设计观念上的偏差造成的设计配合的困难。

  合作设计有利于各方的优势互补,但由于设计理念及管理方式上的差异,合作各方在设计过程中容易出现矛盾或冲突,给项目开发工作造成不利影响。因而需及时组建项目工程部,设专人负责设计外协工作,加强设计合作各方的沟通与协调,求大同,存小异,保证项目开发的顺利进行。经过该项目设计各方之间的磨合,我们觉得有必要加强工作中的质量监控体系,强调工作责任的可追溯性。特别是与个性较强的设计者工作时,每一个工作流程、工作环节都有必要留下质量记录,设计交底过程中必须每次都以书面的形式予以明确。

  临平桂花城项目涉及到许多新安村农民的拆迁安置问题。与拟建楼盘毗邻的农居点建设成功与否,将直接影响到项目建成后的整体形象。而一般来讲,农户的故土情结较重,对新事物的认识相对滞后,同时在建造农居点的问题上,拆迁户都希望采取以往一贯的自建房的方式来节约成本。

  因此,作为临平桂花城楼盘周边环境的农居点,如何既能在建造时避免与楼盘整体形象形成强烈的反差,又让拆迁户欣然接受农居点统一规划、统一建设的方案就成为摆在该项目公司面前的一大难题。

  针对这一情况,项目公司专门安排人员协同政府相关部门深入新安村进行了摸底调查,了解拆迁户的真实想法,寻找解决问题的突破口。而后又组织村干部、村民代表前去绿城银桂花园和萧山农居点进行实地参观、考察,让他们亲身感受“园区住宅”的优美和舒适。期间不断地向他们解释什么样的房子才算好房子、怎样的户型结构才算合理等等。

  最终,新安村的拆迁户认同了农居点的统一规划、统一建设方案,使新建农居点的设计、施工工作得以顺利实施,也使项目公司加快了拆迁工作的进度,为临平桂花城楼盘营造一个良好的周边环境打下了坚实的基础。从现在建成的一部分农居点的整体效果来看,比较符合当初的设想,拆迁户对统一建造的农居点在造价、功能、设施等方面均感到满意。

  农居点的规划和建设是拆迁户极为关注的一个问题,建造成本直接涉及到他们的切身利益。公司在农居点的统一规划过程中,利用自身规划、设计等方面的优势,尽可考虑到他们的居住习惯和心理需求。将农居点作为临平桂花城周边环境的有机组成部分来予以考虑,多次与政府有关部门沟通、协商,最终形成了较为统一的意见,使农居点的建筑风格和临平桂花城楼盘的整体规划和谐一致,在很大程度上还加强了临平桂花城项目的环境效果。

  拆迁安置是房地产开发过程中必须面对却又错综复杂的重要环节之一。由于部分房地产开发商的盲目开发,拆迁安置运作不尽规范,被拆迁人对开发建设单位缺乏信任,各地由此引发的动迁户与房地产开发商就房屋拆迁安置问题发生的纠纷不胜枚举。

  在临平桂花城项目农居点的规划实践中,我们一心为拆迁户着想,切实维护被拆迁人利益,在农居点规划设计中做到了建筑风格统一、功能齐全、规划合理、环境优美,拆迁户的住房别具一格、不落俗套。农居点还没最后建成,就引来了络绎不绝的参观人群,成为了余杭区农居点的亮点和示范小区。

  舟山丹桂园住宅小区周边的市政供水管网压力仅为2.2kg,六楼和大部分五楼住户供水无法保证。而舟山市政供水管网已经老化,在短期内不可能为解决“丹桂园”的供水问题而提高市政管网压力,满足丹桂园的供水需求。为此,项目公司多次与供水单位进行磋商。提出了蓄水池变频增压供水和屋顶水箱供水两个解决方案,均因不符合丹桂园项目和绿城品牌要求被否决。

  如何解决丹桂园五、六楼供水不足的技术难题?集团公司领导曾多次强调,应实现集团范围内的信息、技术、装备资源共享,合理调配资源。丹桂园五至六楼供水压力的技术难题很快就被提交到了集团公司总师室。总师室通过分析、研究,在最短的时间内即将当前国内技术最先进、获国家专利的无吸程稳压增流供水设备技术推荐给了舟山绿城公司。

  无吸程稳压增流供水设备是市场前端产品。但供水单位是否会同意采用该项设备,还需进一步沟通。为此,由集团公司总师室、供水单位及项目公司有关人员组成了考察组,对无吸程稳压增流供水设备的生产厂家进行了实地考察,走访了实际使用该设备的住宅小区,认为该设备的实际使用中均得到了很好的验证。

  信息、技术、装备资源共享是绿城品牌竞争力的可靠保证。在舟山丹桂园住宅小区项目的工程管理实践中,通过资源共享,不仅解决了丹桂园五至六楼供水的难题,还达到了成本控制的目的。

  实践证明,在企业内部实现资源共享对解决项目在开发过程中遇到的实际困难发挥了关键作用。随着房地产开发竞争的深入,企业的有效经营管理越来越需要在企业内部各部门、各分子公司之间实现资源的共享,资源共享有利于改善企业内部各部门、各分子公司之间的协同能力,改善企业对客户的服务水平和提高产品质量,巩固客户对企业的满意度和忠诚度,提高企业管理水平、经济运行质量和效益,从而提升企业综合竞争力。在一定程度上,实现企业内部资源共享的是企业在市场竞争中获胜的关键因素之一。

  某项目设计方案于2002年1月通过集团公司内部评审。但政府有关主管部门要求,该项目设计方案应与毗邻公建项目同步报批、同步实施、同步开工。经多次沟通,作了大量的解释和协调工作,主管部门最终同意该项目设计方案先行报批,并于8月通过了方案设计审查。此时,设计单位突然提出在写字楼底部增设地下车库,由此带来的设计变更给施工图报批带来了诸多不便,在增加前期报建工作难度的同时,也拖延了开工建设时间。

  在上述案例中,若设计单位与集团公司相关部门就有关问题及早进行沟通,在涉及设计变更一事中提前与政府主管部门进行协商,并在方案会审前提交,就不至于在取得方案批复的同时发生设计变更,导致报批工作的被动,耽误日后的项目开发工作。

  案例说明我们对内部评审工作还没有引起足够的重视。评审不仅仅是一个工作流程,更重要的是通过认真的评审,使产品品质得以提升,使项目定位更趋合理、配置更加优化、功能更加完善。重大的设计变更应在方案设计或公司内部评审时及时提交,尽早定夺,避免给下一步工作的顺利进行带来不利影响。同时,还应加强各部门之间的沟通,及时传递合理而必须的变更内容,以免延误项目开发建设进度,减少人为造成的不必要的周折。因此,公司必须建立严密的评审制度及操作规范。

  从方案评审到评审通过再到评审成果的具体落实都需要建立一套切实可行的操作程序,用以规范设计变更。同时,应建立并完善评审成果落实工作的监督机制,使评审的成果最终得到贯彻落实。

  桃花源西区B拆迁户所拥有的辅房为七十年代未建造的砖木结构平房,经丈量,面积为37m2,按政府颁发的文件规定及实地勘查,评估价为150元/m2;桃花源西区A拆迁户所属的辅房是建于八十年代中期的砖木结构平房,外墙带粉刷,木门、窗,水电齐全,丈量面积为46m2,按政府颁发的文件及实地勘查,评估价为200元/m2。

  B拆迁户就其辅房的评估补偿价与A拆迁户辅房的评估补偿价存在差异向前期部提出质疑。“为什么同是辅房,评估价却相差达50元/m2?你们是根据什么标准来做出评估的?”前期部在接到B拆迁户的质疑申诉后,调阅了B拆迁户和A拆迁户的拆迁档案资料,认真地分析了原始丈量、勘查资料及评估表,并会同B拆迁户对A拆迁户的辅房进行了实地勘察,向他解释了两间辅房从结构、门窗、抹灰、地面设备及其他方面存在的不同之处。

  随后又请他到办公室详细介绍了市物价局、建设局联合颁发的《关于调整杭州市房屋重置价格的通知》文件的拆迁房评估依据。有理、有力、有节的解释工作让B心悦诚服,使他最终认同了对他所属辅房所拟订的评估补偿价。

  房地产开发企业前期的征地、拆迁工作岗位是一项综合了专业技术和大量社会化工作的特殊岗位。尤其是目前政府部门对农村集体土地的征地与拆迁尚未形成一套规范化的、行之有效的操作模式,房地产开发企业直接从农民手中获得土地,要迁移、拆除其住宅,改变其祖祖辈辈遗存下来的生活方式,双方在拆迁过程中发生摩擦是难免的。

  如何合理、合法地维护拆迁户的根本利益,在拆迁户利益与公司利益间寻求最佳的平衡点,是前期工作人员需要面对的重要问题。在对拆迁房的评估与补偿工作中,必须慎之又慎,否则就有可能会给公司及拆迁户带来不可弥补的损失,给拆迁工作的顺利进行埋下隐患。

  因此,房地产企业从事前期工作的人员,首先要认真学习和深刻领会政府部门关于农村房屋拆迁、补偿方面的各项政策和法规以及有关操作要求,并真正运用于实际工作中;其次,前期工作人员要懂得和基本掌握农村住宅的建筑工艺、技术、建筑材料价格以及人工费用等相关基本知识,以便确切地对房屋重置价格进行评估;再次,现场丈量、勘查应认真、仔细,对本职工作一丝不苟,记录力求详尽,为评估作好基础材料的准备工作;最后,前期的拆迁工作还必须要摒弃人情、情面等人为因素,补偿评估结果要经得起横向比较,具有较强的说服力。

  2002年6月,销售部口头通知前期管理部协助办理某小区物业用房与物业基金的确认与缴纳工作。但销售部提供的资料显示,办理竣工手续时所承诺提供的物业用房位置与原预售时预留的位置不一致,导致后续相关手续办理的相应滞后。

  房地产项目的开发是一项关联性强、不允许随意变更的永久性开发工作。开发过程中的随意变更,不但会影响建筑协调,也会给后续工作带来不必要的麻烦。

  所以,我们在前期策划阶段就必须将各方面各专业很好地结合起来,全面、系统的考虑和分析规划、设计方案,给房产品一个准确、理想的定位。房地产市场在发展中不断完善,相关政策也将随房地产市场的日趋成熟而更加严密,特别是物业用房,在住宅小区综合验收中必须得到房管部门的确认,移交给所委托的物业管理公司,否则验收将不予通过。而房管部门确认的依据,则是当时办理预售证时开发公司所提供的位置和面积,不得随意变更。

  此外,因综合验收导致的延期交房将损害客户利益,引发客户投诉。因此,在提供物业用房的位置和面积时,要周密考虑,全面平衡,既利于公司开发,又利于物业管理公司日后工作的开展。如果确属必须和合理的变化和调整,我们也应该对它引起足够的重视,列入工作计划,及时制定解决方案、采取相应措施,提前解决问题。

  2000年9月18日,某项目公司以拍卖方式取得一块建设用地,用于开发商品房住宅小区。按当地政府拍卖地块的规划设计条件,用地北面应退让新建道路4米,由土地拍得人无偿退让。该道路不完全由项目业主使用,可视为城市道路;该地块竞拍价远高于政府的期望值,开发商负担较重,对以后的房价和房地产市场将产生不利影响;当地政府领导对品牌房产公司进驻表示极大的支持和鼓励,以提升当地住宅的档次。

  因而,力争减免4米道路的地价款还是有一定希望的。但主管部门明确表示不可能再减免地价款。前期部工作人员坚持不懈,一次又一次地去主管部门协商,承述减免地价款的理由:该地块会拍得如此之高的地价,都出乎大家的预料之外。政府拍卖土地的初衷,是公开、公平、公正,让土地发挥其最大的经济效益和社会效益。地价过高反过来会影响楼价,最终会影响整个区域房地产市场的发展……经过多次沟通以后,主管部门领导认为,政府在制定拍卖土地标底价时,确实忽略了道路等市政退让部分的价格因素,终于同意道路退让土地按政府行政划拨地价结算。

  目前,政府正在推行招标、公开拍卖等土地出让方式,这也是开发商今后取得土地资源的重要途径。但因此举尚在尝试和探索阶段,对政策的理解和把握各地有所不同,因而在参与土地投标、竞拍等工作中,开发商有必要认真做好相关的前期预测和政策研究工作。由于土地出让方式还有其不完备或不完善的一面,在取得开发权后,为维护公司利益,还应分析出让土地中的不尽合理部分,积极与相关政府部门和人员沟通,力争取得政府相关主管部门的理解和支持。

  有些看来已定性,或者似乎是不可能的事情,通过努力或许仍可能改变。“不怕做不到,只怕想不到”未免言过其实。但是,实际上很多看似不可能的事情往往在最终的尘埃落定之后让人唏嘘感慨不已,关键在于是否据理力争、用心去做,并且持之以恒。将“不”可能变为可能,是一种不服输的精神,是敢于冲破墨守成规的藩篱、积极面对挑战的勇气。在公司的发展和员工个人的职业生涯中,困难无处不在,成功与失败绝非偶然,关键在于面对困难时的进取态度。假如公司与员工时刻保持这样的精神状态,必能积蓄无穷力量,推动公司迅速向前发展。

  2002年4月,公司决定开发上海闵行区马桥镇旗忠村森林体育城地块,并成立项目公司,准备在公司名称前冠以“绿城”或“绿茵”,但已被其他公司抢先注册。

  为使公司名称即能体现项目内容,又能体现项目性质,并考虑到集团公司的品牌效应和扩大项目知名度的需要,必须积极尽量与主管部门协调,争取项目公司冠以“绿城”二字。通过项目公司有关工作人员与主管部门的多次接触和沟通,并对上报的经营范围作了适度的调整,终于在2002年6月19日成功注册了“上海绿城森林高尔夫别墅开发有限公司”,基本实现了项目公司的冠名初衷。

  品牌的力量是无形的,善加利用,其威力也是无穷的。绿城集团在浙江产业界具有良好的口碑和形象,是一个具有强烈社会责任感的企业,为区域经济的发展贡献了自己的力量。在公司注册过程中,我们的工作人员正是充分利用绿城集团的品牌优势和社会效应,通过与主管部门的沟通、协商,才最终得以达成目标。虽然政府主管部门在审核程序的各个环节都有法律和文件的相应规定。但在政府有关负责人的自由裁量权内,有些事确实能够合理变通,只要通过努力,就能在他们的合理变通范围内达到我们的目标。案例中,项目公司通过适度调整经营范围,合理变通,并加强沟通,终于取得主管部门的许可,达到了公司冠名的目的。

  某早期开发的项目在进行规划验收时,项目工程部被要求提供规划验收的必备资料——灰线检验报告。但项目工程部告知,只有部分组团的灰线检验报告,其他的均已无法找到。在政府主管部门查阅原始资料时,工作人员发现,该项目所有组团的灰线检验报告都存在不同程度的问题,且审核手续均未办理。

  从表面上看,灰线检验报告的遗失并未造成客户投诉和公司的经济损失,但透过事情的表象,我们很容易会发现该项目公司在管理上还存在一定的问题。

  1、具体经办人业务不熟。在灰线检验后,按规定应领取检验成果,并将成果交灰线组审核。经办人员将经灰线组审核的灰线检验报告和规划附图送该项目所在区域主管部门后,不清楚后续工作如何进行,对发现的问题没有及时进行处理。导致到规划验收时才补办有关手续,造成了规划验收时间上的滞后。

  2、职责不清。其实,如果每项工作都落实具体的经办人,在办理有关手续后,对工程资料的管理均严格按照ISO9002的相关程序进行操作,与其它部门之间的工作衔接通过联系单的方式进行,则在出现类似问题之后,就容易查清到底是哪一个环节出现了问题,产生问题的责任也容易明确,同时有利于后续整改工作的落实。

  3、管理不力。一项工作由谁去做,结果如何,固然取决于每一位员工的工作态度、敬业精神。而作为工程项目的负责人,也负有对下属员工的工作的督促、检查的责任。案例说明该项目工程部的内部管理仍缺乏有效的检查、督促机制,或虽有制度而执行不力,造成一项工作只有开始,却不问结果。

  某项目在现场验收过程中,被发现部分建筑物的立面与规划附图、报批图纸不一等现象,主管部门经办人员当即表示不能予以验收,要求说明原因,并进行整改或处以罚款。前期部马上与当时办理报建手续的工作人员(现已离开公司)联系了解情况,该工作人员称,设计图纸在报建后又进行了局部调整,但调整后的图纸未送有关部门备案。经前期部查找原始档案和其他有关资料,与政府有关部门经过反复多次的沟通和协调、说明情况,最终该项目才得以通过规划验收。

  当时为使项目尽快开工,该项目先采用了未经内部评审的图纸到政府有关主管部门办理了报批手续。但具体办事人员在方案调整后,却并没有及时将调整后的图纸报送规划部门备案,从而导致了验收时项目现状与报建资料不符。此外,由于规划验收是根据规划附图、报批的平面图、立面图为依据来判断项目是否符合规划验收的要求。而设计单位在项目施工工程中的设计变更特别是涉及建筑立面的变更时,没有与工程部门、前期部门作相应的沟通,也导致了验收时问题的出现。

  案例出现在集团公司早期的开发经营活动中,事件发生后,公司对类似问题已引起高度重视,在此后的项目开发中已有明显的改进。但由此反映出来的工作人员的责任心欠缺,离职时工作移交不到位,以及项目有关各方的沟通不畅、协作不力仍然值得关注,并在日后的开发经营中引以为鉴。

  2002年8月20日,某项目建设工程因超建面积超过政府规定,报政府主管部门的核准时,被要求按规定补缴超建面积规费并承担经济处罚的责任。该项目超建的客观原因主要在于两个方面,一是该项目商铺前走廊相互连接后形成与原建筑面积之间的差异,二是建筑物形体扩大造成面积差异。超建的主观因素是为满足客户购物方便、舒适以及提高居住空间的舒适性。前期管理部在公司领导的支持和协助下,与政府有关主管部门进行了沟通。政府主管部门考虑到历史遗留问题等诸多客观因素,最终同意按规定补交了有关超建面积的规费,而未牵涉到处罚事宜。

  事件通过与政府主管部门的沟通、补交规费得到了解决,但也不可避免的导致了产权证的延期办理、销售合同的违约赔偿以及客户投诉等消极影响。超建现象的产生,在一定程度上是对政府有关政策信息的缺乏了解或把握不够准确所致。

  主管部门有关文件明示:10000平方米以上建筑面积的合法差异量为5%。要做好超建面积的控制,前提是我们的预测面积与测绘公司的实测面积基本一致,以及设计和施工过程中的技术力量支持,同时也需要我们熟悉有关政策规定,对于“合法差异”有正确理解和把握。设计变更往往是开发商不经意违规超建的主要因素之一。为使房产品满足城市发展需要、满足消费需求,房产品开发过程中,设计变更不可避免,但应尽量将变更控制在一个可操作的范围之内,使其不至于对项目开发产生重大的消极影响。

  时间:10月31日-11月1日地点:深圳标杆房地产精品公开课标杆地产全成本管理体系构建及跨部门协同落地时间:11月2-3日 地点:西安



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