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欧宝下载:房地产项目前期策划存在的四个问题

发布日期:2022-09-21   来源:欧宝下载 作者:欧宝下载官网app体育    浏览次数: 8 次 〖返回列表〗

  中国房地产业不合理的开发主体结构,使前期策划缺乏赖以生存的思想基础。所谓的产业不合理的开发主体结构就是指开发企业普遍存在小、散、差的问题。如小区规模过小,建设的规模化程度自然很低,数量增长过快过猛。企业过多、规模过小必然引起恶性竞争,粗制滥造、哄抬地价、乱上项目、破坏规划。前期策划作为基本建设程序的一个重要环节,在实际操作中却往往成为一种走过场的形式。

  发展商不重视深入、系统地市场调查,使前期策划缺乏现实、科学的市场导向。发展商对前期策划仅仅立足于主观臆断或片面的市场信息(朋友群的狭隘性),必然导致决策失误,盲目投资,开发项目的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求,产品结构严重不合理。发展商缺乏应有的规划和环境意识,往往造成前期策划的实施过程失控。由于片面追求投资回报,发展商常常在项目进行过程中,动用其可能的社会关系资源,一味提高项目规划设计中容积率、建筑密度等指标,其结果使相关城市基础设施符合过大或失衡,导致项目的整体环境素质下降。

  有少数开发商对策划公司的理解是:走的地方多,看的东西多,搬一条本地目下没有的外地先例,让人一看,眼睛为之一亮,可谓开了眼界----“水平高”,这就是策划。

  导致这种偏见,有两个原因,一是上述论者对房地产策划的不了解,二是房地产策划界本身的鱼龙混杂。因此分别提出两点建议:策划者要不断利用新闻媒体向社会宣传、介绍策划知识,不仅在中心城市宣传,还要关注中小城市;开发商不要只是听听就盲目签合作合同,必须实际考察,看看其以前代理过的楼盘,听听同其合作过的开发公司的意见,比比几家应者的基本设备配制。三思之后再拍板定案最好。

  许多朋友有一个错误的理解,房产销售公司就是策划公司,举一个在咸阳的例子,一家注册在西安的房产销售代理公司,02年,在咸阳接手了一个8000平米的商业销售项目,工作了半年,卖了不到1500平米,最后,还同开发商为利益分配打起了官司;但不久后,其老板又以卓绝的口才和低廉的代理报价签定了一个更大的盘子,当开发商咨询到必须的策划、文案时,马上大包大揽:“凭我的关系,去策划公司挖人,水平高又费用低”,于是一个草台班子就形成了。结果,一场轰轰烈烈的开盘仪式过后,开发商已不得不考虑另换代理公司了

  咸阳市内一幢高层商住楼,不到一年时间,换了三家代理公司,结果还是成果微微。这里,开发商犯了一个不大不小的错误,开发策划不等于销售策划,只有把这两者紧密而有机的结合起来,才不失为一个成功的策划。所以,业内人士建议,为使项目顺利进展,用地阶段策划公司就应介入,一直到项目完成,以保证项目运作全过程的连惯性、科学性。

  策划公司不是万能的,策划是需要变化的。策划公司详尽的市场调查和缜密的专业分工以及人员结构搭配的全面性使得他们在项目的整体运作上较一般开发商高出一筹。但市场的瞬息万变又往往使得策划师们必须不断调整方案;特别是外来策划公司,对当地市场的发展了解有一个不断深入的过程。所以,需要在已经为开发商所确认的方案的基础上,随时征询开发公司的意见,征询市场人士的意见,让最扎实的数据分析和市场发展的量化指标说线

  建筑师存在的问题在现行设计体制下,过细的专业分工使建筑师的专业日渐狭隘,缺乏前期策划所需的通才意识和广博见识,同时,管理体制的缺陷又使得设计单位水平良莠不齐,为了争得一杯羹,恶性竞争,在设计中盲从发展商,逐步丧失建筑学在人居环境建设中主导专业的作用。建筑师远离市场,缺乏对市场科学、深入的认识,已无法在前期策划中找到现实、准确的立足点。

  1、要了解经济与发展形势及房地产市场发展态势。房地产的发展与一个国家、地区的政治和经济、金融、教育和治安社会发展等因素信息相关,这些因素间接对房地产市场和产业产生影响,尤其是对房价和销售情况的影响,对本地区周遍城市、本省以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解,这样才能克服投资的盲目性,有助于市场定位准确,这方面需要了解的内容包括近几年来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置房面积、市场变化情况,以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析,当然,也包括金融部门开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。

  2、要了解房地产政策法规和政府有关措施。开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规,避免稍微出点差错就要直接影响到开发项目的正常运行,造成不必要的浪费。这方面主要了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的政策措施、工作部署等,更须严格执行,要掌握上述有关政策及政府调整政策的信息,及时调整房地产开发和销售策略,有助于项目的成功。

  3、要对项目周边的居民和对周边同类楼盘进行了解和调查。必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机,还有对未来住房的期望,可接受的价格以及对付款方式、套型面积、装修标准、居住环境和设施配套的要求,进行深入了解,然后根据这些资料确定未来所开发项目的市场定位。对周边同类楼盘的调查研究,有利于在制定项目营销策略时作到扬长避短,使自己处于有利地位,制定正确的竞争对策,例如楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法、销售进度、付款方式、购房对象和楼盘设计造型、装修标准、配套设施、环境美化绿化等,同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等。

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