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欧宝下载:地产成本分类控制基本原理全在这了!

发布日期:2022-09-01   来源:欧宝下载 作者:欧宝下载官网app体育    浏览次数: 8 次 〖返回列表〗

  地产下半场,地产开发的核心使命由“赚钱”变成了“赚钱”和“成本控制”,终极目的是“活下去”。

  所谓赚钱,即“开源”,在购地的那一刻起,地产开发的所有环节都要围绕着怎么赚钱来展开,即“全员的成本策划”。营销要提供产品需求,财务要判断现金流回正时间和股东收益率,产品设计要进行货值比选,招采合约要找到最佳性价比的“乙方”,工程部马不停蹄的做好进场准备,售楼处要做好蓄客开盘的点点滴滴,所有的这一切都围绕着“赚钱”,榨干土地的每一分价值来操作。

  所谓成本控制,即“节流”,在项目启动的那一刻,地产开发的全员都要围绕着“花小钱、办大事”的基本逻辑来工作,每一分钱都要适得其所,即价值最大化,这一方面有开发商内部博弈的“斗争”,所有的配合部门都要成本控制,计入考核目标,另一方面也有开发商和外部博弈的“血腥”,如何少交、缓交配套费,如何少给、晚给乙方的配合费,这都有压力和斗争。

  开源和节流,并不是一件容易的事情,这块里面体现了开发商的方方面面,有运营思路、有成本思路、有设计思路、有营销想法等等,更重要的一点,我个人觉得是“专业度”,开发的基本架构搭建完成,下一步就是“专业的人干专业的事”。

  今儿依然谈建安成本,前文有言,建安成本的控制已经被标杆企业控的死死,即表现在“未出图,成本范围基本锁定,大差不差”。我亦有反思,上面的建安成本表现在“显性的建安成本”,即图纸表现的最终账面成本,未体现开发商实际的成本控制能力,就如两家开发商的建安成本一致,可是可售比却不一样,那么这两家的盈利水平不一样,也比如两家开发商的建安成本一致,可是甲开发商的含钢量/含混凝土量少、成本低,多余的成本投放到了公区或者景观上,那么甲方的产品具有了更高的产品溢价,当然他们的建安成本的产出比不一样,带来的溢价肯定相差很大。

  地产企业做产品,围绕着业主做加减法,讲究成本适配、成本的高效投放,产品的基本逻辑在于做到“人无我有,人有我优”,这些都是成本控制的基本逻辑。

  有的开发商根据价值工程理论,将建安成本分为“结构性成本”“功能性成本”“敏感性成本”,这三种不同性质的成本,体现了成本控制的基本原则。

  (一)结构性成本,我定义为业主看不见、感受不到的成本,比如结构含钢量、含混凝土量、大小市政成本、支护降水、施工工艺措施费成本等等。结构成本是必须要花的,但是必须进行严控的成本。

  结构性成本控制大多表现于“无形”,即很难被发现,但是一旦发现就晚了。另一方面,结构性成本的体现大多集中于地产板块“小专业”,比如结构设计管理、设备电气设计管理等,甚至有很多企业为了节省人员“开支”,没有设置这种小专业。当然他们的结构性成本控制就会缺失,甚至失控。当然,我们必须承认小专业的成本控制离不开建筑方案的支撑,比如体形系数大的单体,结构成本势必要高。

  功能性成本,即达到使用功能必须投入的成本。这部分成本具有一定的敏感性,即功能性成本的投入可能影响业主的购买欲望,具有一定的成本投入和产出比。功能性成本的控制,一定要讲究“成本适配”“成本对标”,就是说和竞品楼盘PK时,人有我精、人有我优。

  功能性成本的投入包含:填充墙体、门窗、楼梯、栏杆、车库、阳台、露台、挑檐雨篷、屋面、保温、防水、水暖电、通风空调等。

  功能性成本的投入,一定在项目前策阶段进行对标,摸排清楚竞品楼盘的产品配置,所谓“打蛇打七寸”。

  功能性成本的投入对外PK,对内严控。功能性成本的划分界限未必特别明确,每个地区都有不同的客户群体和受众,不同地区间的敏感度相差很大,在这方面的投入应做好前期调研,有针对性的成本投放。

  此外,车库作为功能性成本投入,对内要严控单车位面积,对外也应考虑改善、再改的客群需要,对车库进行功能上的分区,不同的车位位置不同的大小和销售成本已经被广大开发商接收。

  敏感性成本,即业主看得见、感受得到,愿意买单的地方。敏感性成本的投入,最大的特点就是能带来产品溢价,这部分要有一定的成本投放,即比对方要做的好。

  室外景观和公区精装,这些年来逐渐被开发商接收,成本的投入也在逐年增加,这两方面的投入带来二次溢价的空间非常大,尤其是分期开发、深耕区域的地产公司,首期交付的景观和公区效果的呈现对后续业主的购买影响非常大。

  近些年来业主的敏感程度已经远非上述八项能够涵盖,业主对智能健康、绿色建筑的敏感度也逐渐的增加,新风系统、净水系统、智能家居、超低能耗建筑、绿色三星建筑等等关注程度日益加强,为此主打绿色健康建筑一些开发商,拥有了一大批粉丝流量。

  此外,业主除了开发商提供的产品物质上的满足之外,对开发商提供产品的精神需求越来越多,比如物业服务水平、小区精神文化的打造(社区书店、社会老人活动场所等),这些都无法用眼前的“成本”来衡量。

  结构性成本、功能性成本、敏感性成本的范围和意义已经不是介于“建安成本”的范畴,随着地产开发水平的提高以及业主需求的多元化,我们发现上述三种成本涵盖的内容越来越多,无论如何变化:在价值导向的驱动下,提供业主适配的产品,这种理念始终未变。



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