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欧宝下载:又到年底了今年地产采购人的这项工作尤其要重视!

发布日期:2022-10-03 01:38:05   来源:欧宝下载 作者:欧宝下载app   浏览次数: 8 次 〖返回列表〗

  过去的房地产企业发展算是平稳,即便是2008年全球金融危机,房价也只是短暂下跌。

  2020年,“三道红线”出炉,那些步子迈的有些大的房企真的“扯着蛋”了,暴雷一个接着一个。

  但这一次,官方没有任何救市政策出台,仅对恒大的暴雷给出了一个定性的结论,“恒大集团的问题在房地产行业是个别现象;房地产行业总体是健康的”。

  换句话说,今天包括华夏幸福、泰禾、协信、蓝光、富力、花样年、新力、建业、当代置业、天房、阳光城……,这是暴雷或正在暴雷路上的房企们,摔倒了,得自己爬起来!

  这些暴雷房企,商票违约,除了对自身信誉造成毁灭性打击外,也给行业其他稍微安全、较为健康良性的房企也带来了一些负面影响。

  因此, 本篇文章主要是探讨良性健康的房企,在年底了,采购部门有一些关键事项工作,可能跟往年有所不同,需要引起注意。

  据了解,行业头部房企早在今年7~8月份恒大事件爆出后,便开始摸底排查。但进入年底的履约评估节点,依然需要作为专项重点排查。

  据2021年上半年报数据显示,仅6家上市涂料&防水企业(东方雨虹、三棵树、科顺防水、亚士创能、北新建材、凯伦建材)的商业承兑合计为41.33亿元。

  供应链的安全性、稳定性,这是采购总们需要关注的,这都反应在房企供应链的质量水平高低。

  过去,其实只有业务维度,而没有从经营视角来划分,今天我们分别展开来讲,通过这两大维度,会对于我们供应商资源库产生何种影响。

  我们根据采购金额、供应风险两个维度进行了分类,划分为四个类别的供应商。其中,供应风险表现在质量、产能、技术配套、资金实力、管理水平等。

  第一类:一般型供应商采购金额不大,而且风险较低,因此适用于简化交易流程,以此降低采购成本。

  第二类:杠杆型供应商采购金额高,但供应风险小,属于行业标准化,竞争激烈的品类,在保质的情况下做好采购价格的降低,适用于集中采购。

  第三类:瓶颈型供应商采购金额不高,但供应风险大,这需要招采人员定向开发,更需要具备敏锐的市场洞察力,关注新产品、新工艺、新技术,以此实现可替代降低供应链风险。

  第四类:战略型供应商采购金额高,同时风险也大,这就需要重点维护与扶持,建立起长期性伙伴关系,在很多时候还要适当预留足够的利润给予合作伙伴。

  通过这样的划分,让我们采购人员能站在更为宏观视角审视供应链,针对不同品类,采取不同的合作方式,在集采谈价、付款方式约定时的策略也会有所不同。

  目前的划分,从品牌、产品两个角度划分顶级品牌、一线品牌、二线品牌以及高中低档,实质上这样的划分,依然过于粗放,不利于我们的集采达到有效的“降本增效”。

  其实,在采购实践中我们发现,不管是大型房企还是小型房企,不管是大型供应商履约还是小型供应商履约,均会出现质量维权的事件爆出。

  2020年4月份,新冠疫情刚解封,购买杭州绿城沁园豪宅的业主们便纷纷拉横幅维权,采用的铝板外立面双腰线消失,铝板凹凸不平。绿城的外立面,一直以来都行业对标学习的榜样,可如今依然翻车。

  2020年5月份,成都的中海锦江城壹号和中海万锦熙岸项目交付时,出现了屋内的渗水和漏水问题,遭到业主维权,一直以“豪宅专家”著称的中海也踩坑,翻车了。

  2020年7月份,315晚会(疫情推迟发布)上,爆出万科的精装房变成“惊”装房,而万科可是行业里率先做精装修的房企,当年也是受到过“毒地板”事件洗礼的房企,照样翻车。

  所以, 项目品质保证跟房企的规模大小,付款的好坏,选用供应商的大小,老实说,没有半毛钱关系。

  有一种观点是:用大牌供应商,品质相对还是会有保障!这个观点的依据就是“想当然的从所谓概率学的角度出发”。

  真正影响品质、价格的因素就是:采购人员针对供应商,是否真正的做到了分级分类,真正的做到了适配。

  任何一个品类,厂家都拥有几十个,甚至上百个SKU(产品型号)。我们经常找供应商企业去“仿样板”。 你让一家不完全具备这样能力的供应商去做它不擅长的事,你觉得它仿造出了“外形”,批量交付时能够保证品质吗?

  所以,分级分类的核心点在于深入产品研究,真正的选择某家供应商最强势的产品,这是一种单品极致的思维在选型。

  除了保证了品质,还聚合了用量,自然而然就降低了价格。当供应商企业报出的SKU越多,实质上对于开发商而言,分散了用量,聚量集采的价格优势就被分化掉了。

  因此,结合企业产品的高中低档,有针对性的挑选出这个领域里最强的供应商提供服务,那么产品力就出来了,而且由于聚量的效果,价格自然也就下来了。

  那就找到这家供应商,跟他深度的洽谈合作,其他的供应商可以作为备选供应商进来,适当分配订单,测试交付能力。

  过去的履约评估,侧重于供应商的服务、产品、质量进行打分,而且工程部占据主体。

  但采购作为供应链的管理部门,在当前不确定性极强的市场环境之下,按部就班的开展履约评估,显然已经无法识别出“何为优秀的供应商”。

  因此,我们要做好具有潜在风险的问题供应商(合作意向降低)梳理以及未来采购中会面临的风险点梳理。

  黄太阳获取到的供应商普遍反馈信息显示:付款不好、价格太低的甲方,供应商基本上是一律不合作。

  房地产高速增长时,供应商企业同样跟着追求规模,注重现金流,忽视了利润增长。但当行业下行,付款不佳、原材料价格飞涨的背景之下,宁可少合作、不合作,也不愿意再冒风险了。

  因此,采购部门需要盘点供应商资源结构、缺口、风险点,落实推进供应商调研访谈工作,加强互信,重构合作模式。

  过去甲方相对强势,付款方式由甲方说了算,不管是工抵房还是商票融资,都是占用上游供应链的资金。

  如今, 甲方能否建立互惠共赢的合作模式,挖掘出供应链企业的痛点与需求,想必要花费一定的心血。

  调差主要也是建立在共赢基础之上。过去一言不合,拉入黑名单,如今原材料价格飞涨,供应商有苦难言。

  比如,2019年双方签订的战略集采,2020年甲方的项目上才下采购订单,而到了2021年项目才开始供货,可2019年的合同之中可能都没有调差条款,供应商含着泪履约。

  因此,甲方需要具备合作共赢的思维去搭建供应链体系,如果只“唯价格最优论”做采购管理,这条路只会越走越黑。

  如果供应商跟你合作,都没赚到过钱时,房企需要供应商伸出援助之手,恐怕天方夜谭。

  价格降低是一个非常显性的评价指标,极其容易被采购人牢牢抓在手中。如果采购人汇报业绩时,仅能以采购价格下降多少为依据,恐怕采购之路也不会太长。

  我在今年年初文章中也提出过,“老板关注的不是你花了多少钱,而是关注你创造了多少价值,他能够得到了多大的回报。”

  采购通过排查已合作供应商与暴雷房企合作的占比、商票占比等,了解供应链的基本面是否安全。其次,通过履约评估的全面梳理,真正的做到分类分级。最后,问题供应商梳理及采购风险点梳理,为下一个年度的采购工作提供指导方向。

  我想说,地产开发商需要搭建“共赢的”供应链体系,方能在房地产还能有所作为的下半场有所作为。

  黄太阳在抖音开直播啦!每周三晚9:00 抖音直播,聊聊地产采购供应链那些事!

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